Quelques techniques fiscales  

 

Le lecteur trouvera ici quelques techniques qui lui permettront de transmettre l'ensemble ou une partie de son patrimoine immobilier afin d'éviter de payer des droits de succession toujours trop élevés.

Si vous êtes intéressé par une technique, consultez toujours votre notaire.

Il vous conseillera et calculera le gain fiscal de l'opération envisagée.

 

Donation avec réserve d'usufruit

Le propriétaire du bien souhaite encore en tirer profit, soit en le louant ou en l'occupant personnellement.
La nue-propriété est ainsi cédée au(x) donataire(s) tandis que le donateur devient usufruitier. Au décès de ce dernier, l'usufruit passera aux nus-propriétaires sans qu'il soit nécessaire de payer des droits de succession.




Une variante de cette technique est la donation avec charges. Le bénéficiaire verse une rente au donateur afin de compenser la perte du loyer ou lui permettre de se reloger.

Donation par tranches

De manière générale, la valeur de l'immobilier augmente avec le temps et les droits de succession sont calculés sur la valeur du bien au moment du décès.
Il est peut-être utile de prévoir la donation de votre immeuble en plusieurs tranches et ce, pour deux raisons:
  1. Plus tard, la valeur de votre bien sera plus élevée.
  2. Les droits de succession sont progressifs et ils peuvent même atteindre 30 % en ligne directe.




Si votre patrimoine immobilier est important, vous pouvez même envisager de partager la donation en plusieurs étapes afin de réduire les droits à payer mais attention, il faut laisser au moins trois ans entre chaque acte sinon le fisc pourrait cumuler les montants pour calculer la valeur des droits.

Donation avec clause de retour

Cette technique s'appuie sur le fait que les droits de donation d'un bien meuble sont nettement inférieurs aux droits de donation d'un bien immeuble.
Vous procédez comme suit :
  1. Vous donnez de l'argent à votre enfant.
  2. Avec cet argent, votre enfant vous achète votre immeuble, soit en pleine propriété ou en nue-propriété si vous souhaitez en garder l'usufruit.



Comme dans l'exemple précédent, si votre patrimoine immobilier est important, vous pouvez refaire la même opération plusieurs fois sans attendre le délai de trois ans.
Attention, veillez à ce que tous le actes notariés soient faits, afin de ne pas être soupçonné de fraude.

Création d'une société patrimoniale

Vos biens immobiliers peuvent être intégrés dans une société patrimoniale. Les actions de cette société seront considérées comme des biens mobiliers et leur donation pourra alors être taxée à un taux bien inférieur à celui appliqué lors d'une succession.




Attention : il faudra être attentif à trois aspects de cette technique.
  1. Les loyers des immeubles seront taxés en tant que revenus de la société.
  2. Si vous habitez un immeuble de la société, vous devrez déclarer un avantage en nature et vous serez taxé en conséquence.
  3. Si la société revend un immeuble, elle devra déclarer une plus-value et payer des impôts.

Achat en indivision

Cette technique ne peut être envisagée que lors d'un achat.
Vos enfants achètent une part de l'immeuble, par exemple, de 1% à 5%. Ainsi, avec vous, ils deviennent copropriétaires de l'immeuble. Plus tard, ils pourront racheter votre part en s'acquittant d'un droit de partage de 1% alors que le droit d'enregistrement s'élève à 10% en Flandre et à 12,5% en Wallonie et à Bruxelles.




Si vos enfants ne disposent pas de la somme nécessaire, vous pouvez leur donner l'argent à la condition de payer les droits de donation.

La Wallonie appliquera de nouveaux taux en matière de donations immobilières

à partir du 1er septembre 2018.

Taux applicables à partir du 1er septembre 2018
  Ligne directe,
enfant, conjoint ou cohabitant légal
Frères et sœurs, oncles,
neveux et nièces,
ou a
utres personnes
Tranches Habitation familiale ou autre immeuble Habitation familiale ou autre immeuble
0 € - 150 000 € 3 % 10 %
150 001 € - 250 000 € 9 % 20 %
250 001 € - 450 000 € 18 % 30 %
Au delà de 450 000 € 27 % 40 %

Concernant les donations immobilières

1. C'est le domicile du donateur qui déterminera quelle Région pourra percevoir les droits.

2. Si le domicile du donateur est à l'étranger, les droits de donation seront perçus par la Région où se trouve l'immeuble.

3. La règle des cinq dernières années de résidence s'applique aussi pour les donations immobilières.

4. Chaque donataire paiera des droits sur ce qu'il a reçu.

 


En Région de Bruxelles-Capitale, les taux des donations immobilières sont les suivants. Les remarques suivantes peuvent être formulées.

Il n'y a plus que deux catégories:

Ce tarif ne s'applique pas aux enfants du conjoint (famille recomposée) ni à ceux du cohabitant légal sauf adoption.

 

Taux applicables à partir du 1er janvier 2016
Tranches Ligne directe, enfant, conjoint ou cohabitant légal Autres personnes
0 € - 150 000 € 3 % 10 %
150 001 € - 250 000 € 9 % 20 %
250 001 € - 450 000 € 18 % 30 %
A partir de 450 000 € 27 % 40 %