Donation avec réserve d'usufruit

Le propriétaire du bien souhaite encore en tirer profit, soit en le louant ou en l'occupant personnellement.
La nue-propriété est ainsi cédée au(x) donataire(s) tandis que le donateur devient usufruitier. Au décès de ce dernier, l'usufruit passera aux nus-propriétaires sans qu'il soit nécessaire de payer des droits de succession.

Une variante de cette technique est la donation avec charges. Le bénéficiaire verse une rente au donateur afin de compenser la perte du loyer ou lui permettre de se reloger.

Donation par tranches

De manière générale, la valeur de l'immobilier augmente avec le temps et les droits de succession sont calculés sur la valeur du bien au moment du décès.
Il est peut-être utile de prévoir la donation de votre immeuble en plusieurs tranches et ce, pour deux raisons:
  1. Plus tard, la valeur de votre bien sera plus élevée.
  2. Les droits de succession sont progressifs et ils peuvent même atteindre 30 % en ligne directe.

Si votre patrimoine immobilier est important, vous pouvez même envisager de partager la donation en plusieurs étapes afin de réduire les droits à payer mais attention, il faut laisser au moins trois ans entre chaque acte sinon le fisc pourrait cumuler les montants pour calculer la valeur des droits.

Donation avec clause de retour

Cette technique s'appuie sur le fait que les droits de donation d'un bien meuble sont nettement inférieurs aux droits de donation d'un bien immeuble.
Vous procédez comme suit :
  1. Vous donnez de l'argent à votre enfant.
  2. Avec cet argent, votre enfant vous achète votre immeuble, soit en pleine propriété ou en nue-propriété si vous souhaitez en garder l'usufruit.

Comme dans l'exemple précédent, si votre patrimoine immobilier est important, vous pouvez refaire la même opération plusieurs fois sans attendre le délai de trois ans.
Attention, veillez à ce que tous le actes notariés soient faits, afin de ne pas être soupçonné de fraude.

Création d'une société patrimoniale

Vos biens immobiliers peuvent être intégrés dans une société patrimoniale. Les actions de cette société seront considérées comme des biens mobiliers et leur donation pourra alors être taxée à un taux bien inférieur à celui appliqué lors d'une succession.

Attention : il faudra être attentif à trois aspects de cette technique.
  1. Les loyers des immeubles seront taxés en tant que revenus de la société.
  2. Si vous habitez un immeuble de la société, vous devrez déclarer un avantage en nature et vous serez taxé en conséquence.
  3. Si la société revend un immeuble, elle devra déclarer une plus-value et payer des impôts.

Achat en indivision

Cette technique ne peut être envisagée que lors d'un achat.
Vos enfants achètent une part de l'immeuble, par exemple, de 1% à 5%. Ainsi, avec vous, ils deviennent copropriétaires de l'immeuble. Plus tard, ils pourront racheter votre part en s'acquittant d'un droit de partage de 1% alors que le droit d'enregistrement s'élève à 10% en Flandre et à 12,5% en Wallonie et à Bruxelles.

Si vos enfants ne disposent pas de la somme nécessaire, vous pouvez leur donner l'argent à la condition de payer les droits de donation.